Ingatlan szerződések
Ingatlanforgalmi szakjogászként pontosan tudom, hogy Önnek milyen jogi segítségre van szüksége ingatlan szerződés megkötése kapcsán
Kérésére már az első lépésektől támogatom Önt ügyvédi tanácsaimmal
Ha ingatlan adásvétel vagy más ingatlan szerződés előtt áll, biztos vagyok benne, hogy számos kérdés merül fel Önben: Mi legyen az első lépés? Mikor lehetek biztos abban, hogy az ingatlannal minden rendben van? Mi kell a szerződéskötéshez? Mire kell előre rákérdeznem? Mik lesznek a szerződés költségei? Hogyan tudom kivédeni a kockázatokat?
Előzetes ügyvédi tanácsért vagy szerződéskötés kapcsán keressen és kérdéseit szívesen megválaszolom.
Jogi tanács a szerződéskötés előtt
A szerződéskötés nem az ügyvédi irodában kezdődik.
Az
már a felek első találkozásakor, egymás tájékoztatásával elindul. Nagyon sok
múlik azon, hogy a felek ismerik-e az ingatlan helyzetét, a tulajdoni lap
adatait, a megkötésre váró szerződés lehetséges feltételeit. Ezekre vonatkozóan
érdemes jogi segítséget kérni:
1) Mi van bejegyezve a tulajdoni lapra, mit jelentenek
a bejegyzések, mire kell figyelni?
2.) Mire kell rákérdezni, miben kell
megállapodni ?
3) Milyen ügyintézéseket kell megtenni a szerződéskötésig,
milyen adatokat, okiratokat kell beszerezni?
A sikeres szerződés titka az alapos előkészítés. Az van lépéselőnyben, aki már az első megbeszélésre is felkészülten érkezik, és pontosan tudja, hogy mire kell figyelnie.
Szerződéskötés
Az ingatlan szerződés nem egy dokumentum, hanem egy jogi folyamat, amelynek csak egyik mozzanata a szerződéses okirat aláírása.
A jogi garanciák kiemelten fontosak a szerződéses folyamatban, mert biztosítják a szerződés teljesítését, védelmet adnak a feleknek arra az esetre, ha a másik fél nem tartaná be a kötelezettségét.
Megfelelő jogi garanciákat viszont kal mellett mindegyik fél biztosítva van addigis, míg a szerződési folyamat, ami akár több hónap is lehet.
Ügyvédi közreműködés - ingatlan szerződésben
Jogi tanács és képviselet a szerződéskötés előtt
A szerződéskötés nem az ügyvédi irodában kezdődik. Az már a felek első találkozásakor, egymás tájékoztatásával elindul. Nagyon sok múlik azon, hogy a felek ismerik-e az ingatlan helyzetét, a tulajdoni lap adatait, a megkötésre váró szerződés lehetséges feltételeit. Ezekre vonatkozóan érdemes jogi segítséget kérni:
1) Mi van bejegyezve a tulajdoni lapra, mit jelentenek a bejegyzések, mire kell figyelni? 2.) Mire kell rákérdezni, miben kell megállapodni ? 3) Milyen ügyintézéseket kell megtenni a szerződéskötésig, milyen adatokat, okiratokat kell beszerezni?
Szerződéskötés
Az ingatlan szerződés nem egy dokumentum, hanem egy jogi folyamat, amelynek csak egyik mozzanata a szerződési okirat aláírása. A szerződésben a legfontosabbak a jogi garanciák, melyek biztosítják a szerződés teljesítését, védelmet adnak a feleknek arra az esetre, ha a másik fél nem tartaná be a szerződéses kötelezettségét. A jogi garanciákra javaslatot teszek és ezeket közösen megbeszéljük a szerződéskötéskor, és ennek megfelelően építem be ezeket a szerződésbe. Megfelelő jogi garanciák mellett mindegyik fél biztosítva van addigis, míg a szerződési folyamat, ami akár több hónap is lehet.
Jogi képviselet a szerződés lezárásáig
Földhivatal előtti jogi képviselet - a tulajdonjog bejegyzése érdekében, az ingatlanra bejegyzett terhek törlése érdekében, és a felek által elérni kívánt ingatlan-nyilvántartási állapot elérése.
NAV Illetékhivatal előtti jogi képviselet - az illeték megfizetéséhez szükséges bejelentések megtétele
+ Hatóságok előtti jogi képviselet - hitelfelvétel esetén a szükséges dokumentumok, ügyvédi letét a banki ügyintézéshez - gyámhatósági és más engelyezetési eljárás - akadályoztatott ügyfelek meghatalmazásai - érintett harmadik személyek nyilatkozatainak beszerzése... stb.
A képen a bécsi Hundertwasser-ház látható – egy olyan építészeti különlegesség, amely világszerte ismert az egyediségéről és játékos formavilágáról. Ez az 54 lakásos társasház messze nem a megszokott szabályosságot tükrözi: nincsen benne két egyforma fal, két azonos helyiség, de még két egyforma ablak sem. A padló szándékosan hullámzik, nincsenek a házban sarkok, és minden lakás önálló karakterrel bír. A ház minden részlete azt az elvet követi, hogy a természetes sokféleség és az egyéni szabadság a legnagyobb érték.
Számomra ez a különleges épület kiváló példája az ingatlanok és jogi ügyletek világának. Nincs két egyforma ingatlan, nincs két teljesen azonos ügy és nincs két egyforma ügyfél sem. Minden adásvétel, telekalakítás vagy társasházi ügy egyedi megközelítést, személyre és ingatlanra szabott szerződést és alapos átgondolást igényel. Ahogyan a Hundertwasser-ház is az egyediségben hordozza saját értékét és szépségét, úgy az ingatlanjogi munkának is az a célja és szépsége, hogy minden ingatlan szerződésre az adott ingatlanra, személyre és körülményre kell az ügyvédként legjobbnak tartott jogi megoldásokat alkalmazni.
Ügyvédi tanácsaim ingatlan adásvétel előtt
Mire figyeljen ingatlan adásvétel előtt, már az első megbeszéléstől kezdve – akár vevőként, akár eladóként vesz részt a folyamatban:
• Ellenőrizze az ingatlan adatait: kérje el a helyrajzi számot, és tekintse meg a tulajdoni lapot – minden fontos információ ebből derül ki!
• Tisztázza, kik a szerződő felek: kinek kell aláírni, kit illet a vételár, és van-e haszonélvezeti joggal érintett személy?
• Érdeklődjön, hogy az ingatlan terhelt-e jelzáloggal, végrehajtással – és ha igen, milyen összeg szükséges ezek törléséhez. Legjobb, ha erről írásos igazolást is kér az eladótól.
• Ne feledkezzen meg az energetikai tanúsítványról, mely lakóingatlan értékesítése esetén kötelező. A tanúsítvány sorszámát az adásvételi szerződésbe bele kell foglalni, így annak az aláírás előtt rendelkezésre kell állnia!
• Társasházi vagy szövetkezeti lakásnál tájékozódjon, tartozik-e a lakáshoz külön tároló, fizette-e az eladó a felújítási alapot, és milyen összegű a közös költség, annak pontos tartalmával együtt.
Egy ingatlan eladása vagy megvásárlása lehetséges, hogy élete egyik legnagyobb anyagi döntése. Ilyen helyzetben nincs helye hibának!
A sikeres és biztonságos adásvétel alapja a körültekintő jogi előkészítés.
INGATLAN SZERZŐDÉSEK SZEMÉLYES JELENLÉT NÉLKÜL
A virtuális ügyvédi irodában online, digitálisan az interneten keresztül intézheti valamennyi ügyét.
Az ügyvédi ellenjegyzéshez kötött ingatlanjogi szerződéseket is meg lehet kötni online, video kapcsolaton keresztül. A szerződéskötést digitális eszközön keresztül bonyolítjuk az elejétől a végéig. Az ügyintézés eredménye ugyanaz, mintha személyesen szerződött volna. A papír alapú okiratot ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva postán vagy furárral kézbesítve kapja meg irodámtól.
Az ügymenetről itt tájékozódhat:
Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos leggyakrabban felmerülő kérdések:
JOGI GARANCIÁK
A vevő számára az adásvételi szerződés legfontosabb feltétele, hogy a vételár megfizetése esetén tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, az eladó legfontosabb feltétele, hogy a vételárat hiánytalanul megkapja.
MINDKÉT FÉL fél számára fontos azonban, hogy az adásvételi szerződésben legyenek jogi garanciák, melyek biztosítják a szerződés teljesülését!
A szerződéses garanciák olyan jogi feltételek, kikötések az adásvételi szerződésben, melyek biztosítják, hogy a szerződésben leírt kötelezettségét mindkét fél betartja – és annak elmaradása esetére szankciókat helyez kilátásba. Ilyen szerződéses garancia lehet a foglaló, kötbér, ügyvédi letét…stb.
ÜTEMTERV
Ha a szerződéskötést követően is biztos akar lenni abban, hogy a másik fél az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeit teljesíti, akkor feltétlenül ragaszkodjon a szerződéses garanciákhoz. Mindaddig, míg nem biztos 100%-ban, hogy a Vevő tulajdonjoga a vételár megfizetése esetén bejegyzésre fog kerülni az ingatlan-nyilvántartásba, amíg nem látható a fizetési ütemterv, valamint az ingatlanra bejegyzett terhek törlésének módja, sorrendje és határideje, addig az adásvételi szerződést nem szabad megkötni. Ezért az adásvételi szerződés előtt ezeket a feltételeket végig kell gondolni, és már az adásvételi szerződés megkötésére kész tervvel kell érkeznie.
FOGLALÓ
Foglalót a szerződési feltételek megerősítésére lehet adni. A foglaló az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeket erősíti meg. Az adásvételi szerződét megkötését megelőzően adott foglalóra pontosan nyilatkozni kell, hogy mire adták a felek, mire vállaltak kötelezettséget. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha a szerződést teljesítik, akkor a foglaló összege a vételárba beszámít.
ELŐLEG
Előleget lehet adni az adásvételi szerződés aláírás megelőzően is, de ha végül a szerződés mégsem kerül megkötésre, akkor az előleg mindenképpen visszajár – függetlenül attól, hogy melyik fél hibája miatt marad el az adásvételi szerződés megkötése. Az előleg tehát nem alkalmas az adásvételi szerződés megkötésének biztosítására.
TERHELT INGATLAN
Az ingatlan tulajdoni lapjára sok esetben terhek vannak bejegyezve. A teher lehet például jelzálogjog, végrehajtási jog, szolgalmi jog, beépítési kötelezettség, beépítési tilalom. A terhek és feljegyzések tartalmát mindig már az adásvételi szerződés megkötése előtt tisztázni kell. Az Eladó általában pontosan tudja a terhek feljegyzésének okát és feltételeit. Az Eladónak a tulajdoni lapra bejegyzett teher jogosultjánál (banknál, végrehajtónál) kell kérni igazolást a fennálló tartozásról. Az Eladónak tudnia kell az ingatlanra bejegyzett szolgalmi, vagy egyéb jog (vagy beépítési kötelezettség) tartalmát, szükség esetén annak feltételeit az érintett hatóságnál kell megérdeklődni.
JELZÁLOGJOG
Ha az ingatlan tulajdoni lapjára jelzálogjog van bejegyezve, akkor a jogosult – általában a bank – írásbeli nyilatkozatát feltétlenül kérje ki az Eladó az Adásvételi szerződés megkötésére. A banki nyilatkozatból kiderül, hogy mekkora a tartozás összege, és ennek ismeretében az adásvételi szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy ez a tartozás mely vételárrészből és milyen határidőben lesz visszafizetve. Fontos feltétele lehet az adásvételi szerződésnek, hogy a Vevő csak a jelzálogjog törlési engedély földhivatalhoz történő benyújtását követően lesz köteles a további vételárrészek megfizetésére.
VÉGREHAJTÁSI JOG
Ha az ingatlan tulajdoni lapjára végrehajtási jog van bejegyezve, akkor az Eladó kötelessége, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor nyilatkozzon – a végrehajtótól kikért igazolás alapján - hogy mekkora összeg szükséges a végrehajtási jog törléséhez (itt számolni kell a tőkeösszeggel, kamattal és a végrehajtó díjával is).Az adásvételi szerződésben fontos kikötés ez esetben, hogy az Eladó milyen határidőig - és mely vételárrészből – köteles a végrehajtási jog alapját képező tartozást visszafizetni. Fontos feltétele lehet az adásvételi szerződésnek, hogy a Vevő csak a jelzálogjog törlési engedély földhivatalhoz történő benyújtását követően lesz köteles a további vételárrészek megfizetésére.
BANKI HITEL
Amennyiben a vevő banki hitel felvételével vásárolja meg ingatlant, már az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában pontosan kell tudni, melyik banktól veszi fel a kölcsönt. Az adásvételi szerződést az ügyvédnek úgy kell megszövegezni, hogy az megfeleljen a hitelt folyósító bank feltételeinek. Banki hitel igénybevétele esetén ügyvédi irodánk a vevőtől kéri, hogy hozza magával a hitelt folyósító bank által kiadott tájékoztató feltételeket, mely a felvenni kívánt hitelre vonatkozóan pontosan tartalmazza azokat a kitételeket és eljárásokat, melyeket bele kell foglaljunk az adásvételi szerződésbe, vagy arra nézve kell szerkeszteni külön ügyvédi okiratot.
CSOK
Amennyiben a vevők a vételárat CSOK (Családok Otthonteremtési Kedvezmény) igénybevételével szeretnék megfizetni, úgy az adásvételi szerződés megkötését megelőzően tájékozódniuk kell a támogatás feltételeiről. Ha a CSOK-kal együtt támogatott hitelt is kívánnak felvenni, úgy a CSOK összegét a hitelt folyósító bank utalja ki számukra.
Az adásvételi szerződésben pontosan meg kell határozni a vételárrészeket és azok megfizetésének módját, így tehát forintra pontosan kell tudni a támogatás összegét (és annak fizetési határidejét) is.