Ingatlanforgalmi szakjogászként pontosan tudom, hogy Önnek milyen jogi segítségre van szüksége ingatlan szerződés megkötése kapcsán

Kérésére már az első lépésektől támogatom Önt ügyvédi tanácsaimmal 

Ha ingatlan adásvétel vagy más ingatlan szerződés előtt áll, biztos vagyok benne, hogy számos kérdés merül fel Önben: Mi legyen az első lépés? Mikor lehetek biztos abban, hogy az ingatlannal minden rendben van? Mi kell a szerződéskötéshez? Mire kell előre rákérdeznem? Mik lesznek a szerződés költségei? Hogyan tudom kivédeni a kockázatokat?

Előzetes ügyvédi tanácsért vagy szerződéskötés kapcsán keressen és kérdéseit szívesen megválaszolom. 

Szerződéskötés 

Az ingatlan szerződés nem egy dokumentum, hanem egy jogi folyamat, amelynek csak egyik mozzanata a szerződéses okirat aláírása. 

A jogi garanciák kiemelten fontosak a szerződéses folyamatban, mert biztosítják a szerződés teljesítését, védelmet adnak a feleknek arra az esetre, ha a másik fél nem tartaná be a kötelezettségét.

Megfelelő jogi garanciákat viszont kal  mellett mindegyik fél biztosítva van addigis, míg a szerződési folyamat, ami akár több hónap is lehet.

A képen a bécsi Hundertwasser-ház látható – egy olyan építészeti különlegesség, amely világszerte ismert az egyediségéről és játékos formavilágáról. Ez az 54 lakásos társasház messze nem a megszokott szabályosságot tükrözi: nincsen benne két egyforma fal, két azonos helyiség, de még két egyforma ablak sem. A padló szándékosan hullámzik, nincsenek a házban sarkok, és minden lakás önálló karakterrel bír. A ház minden részlete azt az elvet követi, hogy a természetes sokféleség és az egyéni szabadság a legnagyobb érték.

Számomra ez a különleges épület kiváló példája az ingatlanok és jogi ügyletek világának. Nincs két egyforma ingatlan, nincs két teljesen azonos ügy és  nincs két egyforma ügyfél sem. Minden adásvétel, telekalakítás vagy társasházi ügy egyedi megközelítést, személyre és ingatlanra szabott szerződést és alapos átgondolást igényel. Ahogyan a Hundertwasser-ház is az egyediségben hordozza saját értékét és szépségét, úgy az ingatlanjogi munkának is az a célja és szépsége, hogy minden ingatlan szerződésre az adott ingatlanra, személyre és körülményre kell az ügyvédként legjobbnak tartott jogi megoldásokat alkalmazni. 

JOGI GARANCIÁK 

A vevő számára az adásvételi szerződés legfontosabb feltétele, hogy a vételár megfizetése esetén tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, az eladó legfontosabb feltétele, hogy a vételárat hiánytalanul megkapja.
MINDKÉT FÉL fél számára fontos azonban, hogy az adásvételi szerződésben legyenek jogi garanciák, melyek biztosítják a szerződés teljesülését!
A szerződéses garanciák olyan jogi feltételek, kikötések az adásvételi szerződésben, melyek biztosítják, hogy a szerződésben leírt kötelezettségét mindkét fél betartja – és annak elmaradása esetére szankciókat helyez kilátásba. Ilyen szerződéses garancia lehet a foglaló, kötbér, ügyvédi letét…stb. 

ÜTEMTERV 

Ha a szerződéskötést követően is biztos akar lenni abban, hogy a másik fél az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeit teljesíti, akkor feltétlenül ragaszkodjon a szerződéses garanciákhoz. Mindaddig, míg nem biztos 100%-ban, hogy a Vevő tulajdonjoga a vételár megfizetése esetén bejegyzésre fog kerülni az ingatlan-nyilvántartásba, amíg nem látható a fizetési ütemterv, valamint az ingatlanra bejegyzett terhek törlésének módja, sorrendje és határideje, addig az adásvételi szerződést nem szabad megkötni. Ezért az adásvételi szerződés előtt ezeket a feltételeket végig kell gondolni, és már az adásvételi szerződés megkötésére kész tervvel kell érkeznie.

FOGLALÓ 

Foglalót a szerződési feltételek megerősítésére lehet adni. A foglaló az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeket erősíti meg. Az adásvételi szerződét  megkötését megelőzően adott foglalóra pontosan nyilatkozni kell, hogy mire adták a felek, mire vállaltak kötelezettséget. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha a szerződést teljesítik, akkor a foglaló összege a vételárba beszámít.

ELŐLEG  

Előleget lehet adni az adásvételi szerződés aláírás megelőzően is, de ha végül a szerződés mégsem kerül megkötésre, akkor az előleg mindenképpen visszajár – függetlenül attól, hogy melyik fél hibája miatt marad el az adásvételi szerződés megkötése. Az előleg tehát nem alkalmas az adásvételi szerződés megkötésének biztosítására.

TERHELT INGATLAN 

Az ingatlan tulajdoni lapjára sok esetben terhek vannak bejegyezve. A teher lehet például jelzálogjog, végrehajtási jog, szolgalmi jog, beépítési kötelezettség, beépítési tilalom. A terhek és feljegyzések tartalmát mindig már az adásvételi szerződés megkötése előtt tisztázni kell. Az Eladó általában pontosan tudja a terhek feljegyzésének okát és feltételeit. Az Eladónak a tulajdoni lapra bejegyzett teher jogosultjánál (banknál, végrehajtónál) kell kérni igazolást a fennálló tartozásról. Az Eladónak tudnia kell az ingatlanra bejegyzett szolgalmi, vagy egyéb jog (vagy beépítési kötelezettség) tartalmát, szükség esetén annak feltételeit az érintett hatóságnál kell megérdeklődni.

JELZÁLOGJOG 

Ha az ingatlan tulajdoni lapjára jelzálogjog van bejegyezve, akkor a jogosult – általában a bank – írásbeli nyilatkozatát feltétlenül kérje ki az Eladó az Adásvételi szerződés megkötésére. A banki nyilatkozatból kiderül, hogy mekkora a tartozás összege, és ennek ismeretében az adásvételi szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy ez a tartozás mely vételárrészből és milyen határidőben lesz visszafizetve. Fontos feltétele lehet az adásvételi szerződésnek, hogy a Vevő csak a jelzálogjog törlési engedély földhivatalhoz történő benyújtását követően lesz köteles a további vételárrészek megfizetésére.

VÉGREHAJTÁSI JOG 

Ha az ingatlan tulajdoni lapjára végrehajtási jog van bejegyezve, akkor az Eladó kötelessége, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor nyilatkozzon – a végrehajtótól kikért igazolás alapján - hogy mekkora összeg szükséges a végrehajtási jog törléséhez (itt számolni kell a tőkeösszeggel, kamattal és a végrehajtó díjával is).Az adásvételi szerződésben fontos kikötés ez esetben, hogy az Eladó milyen határidőig - és mely vételárrészből – köteles a végrehajtási jog alapját képező tartozást visszafizetni. Fontos feltétele lehet az adásvételi szerződésnek, hogy a Vevő csak a jelzálogjog törlési engedély földhivatalhoz történő benyújtását követően lesz köteles a további vételárrészek megfizetésére.

BANKI HITEL 

Amennyiben a vevő banki hitel felvételével vásárolja meg ingatlant, már az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában pontosan kell tudni, melyik banktól veszi fel a kölcsönt. Az adásvételi szerződést az ügyvédnek úgy kell megszövegezni, hogy az megfeleljen a hitelt folyósító bank feltételeinek. Banki hitel igénybevétele esetén ügyvédi irodánk a vevőtől kéri, hogy hozza magával a hitelt folyósító bank által kiadott tájékoztató feltételeket, mely a felvenni kívánt hitelre vonatkozóan pontosan tartalmazza azokat a kitételeket és eljárásokat, melyeket bele kell foglaljunk az adásvételi szerződésbe, vagy arra nézve kell szerkeszteni külön ügyvédi okiratot.

CSOK

Amennyiben a vevők a vételárat CSOK (Családok Otthonteremtési Kedvezmény) igénybevételével szeretnék megfizetni, úgy az adásvételi szerződés megkötését megelőzően tájékozódniuk kell a támogatás feltételeiről. Ha a CSOK-kal együtt támogatott hitelt is kívánnak felvenni, úgy a CSOK összegét a hitelt folyósító bank utalja ki számukra.

Az adásvételi szerződésben pontosan meg kell határozni a vételárrészeket és azok megfizetésének módját, így tehát forintra pontosan kell tudni a támogatás összegét (és annak fizetési határidejét) is.

Azoknak az üzleti weboldalaknak is számos jogi feltételnek kell megfelelniük, melyeken nem lehet azonnali megrendelést leadni, tehát nem lehet "kattintással" vásárolni. 

Árukat forgalmazó webáruházak és más értékesítési weboldalak tartoznak ebbe a kategóriába. Kiemelt  hangsúlyt kapnak a szerződési feltételek és a forgalmazott árukra, szolgáltatásokra vonatkozó speciális jogi szabályok. 

Szellemi terméket jelentő információk, oktatási anyag, tréning értékesítését végző, azonnali megrendelést lehetővé tevő, vagy ajánlatot adó weboldalak. 

Marketinget és az ahhoz kapcsolódó egyéb szolgáltatásokat végző vállalkozások weboldalalai. Az értékesítésben és a  megbízási szerződésben speciális felelősségi és adatvédelmi szabályok érvényesülnek. 

Weboldal létrehozása, fejlesztése, módosítása, programok írása a jog által védett szellemi termék, melyre speciális szerződési szabályok vonatkoznak. Ezeket a szabályokat pontosan meg kell határozni a szerződési feltételekben. 

A védjegyoltalom teljes biztonságot és kizárólagos jogot ad egy megjelölés használatára és növeli a márka piaci értékét. Megfordítva: A márkanév- logo - szlogen lajstromoztassa nélkül nincsen kizárólagos joga a használt megjelölésekre.  Tájékozódjon a levédes feltételeiről és költségéröl! 

HÍRLEVÉL - KUPON - NYEREMÉNYJÁTÉK - SZERENCSEKERÉK - TÖRZSVÁSÁRLÓI KÁRTYA - MARKETING KAMPÁNY - ADATTAL FIZETÉS 

Egy internetes vállalkozás ma már nem tud sikeresen működni online marketing nélkül, hiszen nem elegendő egy weboldalt, webáruházat létrehozni, azt ismertté is kell tenni. A marketing csak akkor lehet hosszútávon sikeres, ha az adatgyűjtés szabályosan történik, ehhez pedig adatkezelési tájékoztatás és marketing szabályzat szükséges.  

Az online marketing nagy része a közösségi médiában zajlik, ahol a média platformra jellemző  egyedi szabályok érvényesülnek - de az általános jogi szabályokat is tartani kell. 

Legyenek jogilag biztonságos marketing szabályzatai, kezelje tudatosan a marketing során beérkező adatokat, használjon jogilag biztonságos marketing adatbázisokat. 

A vállalkozók jól tudják, hogy manapság egy jó termék önmagában nem garancia a sikerre. Az eredményesség - főleg az internetes értékesítésben - számos más tényezőtől is függ: mint például a marketing vagy a technológiai háttér, de a leggyorsabb növekedés is könnyen megtorpanhat a jogi problémák miatt.
Ügyvédként és infokommunikációs szakjogászként azon dolgozom, hogy a jog ne hátrányt, hanem versenyelőnyt jelentsen az általam képviselt vállalkozások számára.

Weboldalamon igyekszem bemutatni, hogyan tudom jogi partnerként támogatni Önt üzleti céljai megvalósításában. 

Az ingatlan a legtöbb ember számára a legnagyobb vagyoni értéket képviseli. Egy ingatlan szerződésben jellemzően milliós nagyságrendű döntésekről van szó, ami nagy felelősséggel jár. Ügyvédként ezt mindig szem előtt tartom, a szerződéses biztosítékokat minden esetben úgy alakítom ki, hogy azok valódi jogi védelmet nyújtsanak mindkét fél számára. Fontos, hogy a szerződéskötési folyamat során minden felet következetesen, azonos súllyal és azonos elkötelezettséggel képviselek, mert így látom biztosnak, hogy a szerződés mindegyik fél számára
előnyös és eredményes legyen. 

Dr Czenczi Anikó ügyvéd LLM 

Infokommunikációs szakjogász 

E-kereskedelmi és adatvédelmi szakértő

Ingatlanforgalmi szakjogász